【以案释法】

以未入住为由不交物业费，当然不行！

一、基本案情

2014年2月28日，被告俞某与某房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买一套房屋，2017年10月10日起正式交房。2017年8月16日，该小区成立业主委员会，与某物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由某物业管理有限公司为某房地产开发有限公司开发的小区提供物业管理服务，该《物业管理服务合同》约定：物业服务费用由小区业主按其拥有物业的建筑面积缴纳；小区业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳滞纳金。被告俞某自2017年10月10日起一直未向原告支付物业管理费，欠原告物业管理费2203.44元，并因此产生违约金累计1026元，经原告催讨未果，故起诉至人民法院。

在审理过程中被告俞某辩称，其尚未入住小区，且未与原告签订《物业管理合同》，不应交纳物业费。

二、裁判结果

景洪市人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，故对原告主张被告支付物业管理费2203.44元的诉讼请求予以支持。关于违约金的问题，虽合同对违约金的计算方式有约定，但鉴于合同约定的滞纳金过高，根据公平原则，调整为按照未交纳费用总额的15%来收取，即2203.44元×15%=331元，超过部分不予支持。故依法判决：被告俞某向原告某物业服务有限公司支付物业服务费2203.44元及违约金331元。

三、法官说法

近年来，随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展壮大，一方面加速了住宅小区服务、管理方式的专业化和现代化，另一方面也引发了不少纠纷。

实践中经常会遇到业主以其并非物业服务合同当事人为由，拒绝接受合同约束的现象。对此，我国的相关法律规定以及司法解释作出了明确的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》实质上是为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主在形式上虽非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，物业服务企业实际上是和业主而不是业委会建立物业服务法律关系，故上述《物业服务合同》对业主具有约束力。